41 – Kaufen oder Mieten – Die große Entscheidung

00:00:00: Herzlich willkommen zu einer neuen Folge von finanzpost.de, der Finanz- und Vorsorge-Podcast!

00:00:08: Mein Name ist Lia – und ich freue mich riesig, dass ihr wieder dabei seid.

00:00:14: Heute starten wir einen neuen Themenblock, der für viele von euch wahrscheinlich die größte Finanzentscheidung ihres Lebens betrifft… Immobilien … Und mit mir ist natürlich unser Experte Mike Marx.

00:00:29: Hallo Lia, hallo zusammen.

00:00:31: Ja Immobilien – ein Thema, das die Gemüter erhitzt wie kaum ein anderes.

00:00:37: Und die Frage, die wir heute angehen ist die Mutter aller Immobilie-Fragen Soll ich kaufen oder soll ich mieten?

00:00:45: Eine Frage bei der die Meinungen weit auseinandergehen und die oft sehr emotional diskutiert wird.

00:00:51: Ich kenne das aus meinem Freundeskreis.

00:00:54: Die einen sagen Mieten sei Geld zum Fenster rauswerfen.

00:00:59: Die anderen sagen, ein Eigenheim sei die beste Altersvorsorge.

00:01:05: Und dann gibt es noch die, die sagen, Flexibilität sei alles!

00:01:10: Wer hat denn einen Unrecht?

00:01:12: Die ehrliche Antwort ist Es kommt darauf an und ich weiß das ist keine befriedigende Antwort aber es ist die einzig richtige Denn die Entscheidung hängt von so vielen individuellen Faktoren ab dass es keine universelle Wahrheit gibt.

00:01:28: Was ich aber tun kann, ist euch die wichtigsten Argumente und Rechenmodelle an die Hand zu geben.

00:01:34: Damit ihr für eure persönliche Situation die richtige Entscheidung treffen könnt.

00:01:39: Fangen wir doch mit dem klassischen Argument der Kaufbefürworter an!

00:01:44: Miete ist totes Geld.

00:01:47: Stimmt das?

00:01:48: Das ist ein weitverbreiteter Mythos den wir gleich zu Beginn ein bisschen entzaubern müssen.

00:01:54: Ja?

00:01:54: Die Miete fließt jeden Monat an den Vermieter und du baust damit kein Eigenkapital auf.

00:02:00: Das stimmt, aber der Kauf einer Immobilie ist auch nicht kostenlos.

00:02:07: Ein Hauskäufer zahlt ebenfalls jeden Monatt Geld das er nie zurückbekommt – die Zinsen auf seinen Kredit!

00:02:15: In den ersten Jahren eines Darlehens ist der Zinsanteil der monatlichen Rate oft erschreckend hoch.

00:02:23: Dazu kommen die Instandhaltungskosten, die Grundsteuer-, die Gebäudeversicherung und andere laufende Kosten, die ein Mieter nicht hat.

00:02:33: Wenn man also sagt, Miete ist totes Geld, muss man auch sagen dass ein erheblicher Teil der Kreditrate ebenfalls totes geld ist.

00:02:43: Das klingt schon differenzierter!

00:02:46: Was sind denn die echten Vorteile des Kaufens?

00:02:49: Der größte Vorteil ist tatsächlich die Wertsteigerung.

00:02:54: In vielen Regionen Deutschlands, vor allem in den Ballungszentren sind die Immobilienpreise in den letzten zwanzig Jahren dramatisch gestiegen.

00:03:03: Wer vor zwanzich Jahren eine Wohnung in München oder Hamburg gekauft hat, sitzt heute auf einem enormen Vermögen.

00:03:11: Das ist natürlich ein gewichtiges Argument.

00:03:14: Dazu kommt der Tilgungsanteil der Kreditrate, der tatsächlich Eigenkapital aufbaut.

00:03:21: Jeder Euro-Tilgung gehört dir Und am Ende der Laufzeit, wenn der Kredit abbezahlt ist hast du ein schuldenfreies Eigentum das dir im Alter miedfreies Wohnen ermöglicht.

00:03:34: Das ist eine enorme Entlastung der Rente.

00:03:37: außerdem bietet das Eigenheim eine emotionale Komponente.

00:03:41: Es is Deins Du kannst es gestalten wie du willst Du musst keine Kündigung fürchten.

00:03:47: und die Vorteile des Mietens?

00:03:50: Die werden ja oft vergessen!

00:03:52: Das stimmt Und das ist ein Fehler.

00:03:54: Mieten hat erhebliche Vorteile, der wichtigste ist die Flexibilität.

00:03:59: als Mieter kannst du deinen Job wechseln in eine andere Stadt ziehen oder deine Wohnsituation an veränderte Lebensumstände anpassen ohne eine Immobilie verkaufen zu müssen.

00:04:13: Das ist in einer Welt in der Berufsbiografien immer flexibler werden einen enormen Vorteil.

00:04:20: Ein weiterer Vorteil ist die finanzielle Flexibilität.

00:04:24: Das Eigenkapital, das du nicht in eine Immobilie steckst, kannst du an der Börse investieren.

00:04:31: und hier kommt eine interessante Rechnung ins Spiel, die viele überrascht.

00:04:35: Welche Rechnungen meinst Du?

00:04:37: Die sogenannte Vergleichsrechnung!

00:04:39: Stell dir vor, du hast zweihunderttausend Euro Eigenkapitel.

00:04:44: Option eins – du kaufst eine Immobilie und nutzt das Geld als Anzahlung.

00:04:50: Option zwei, du mietest eine vergleichbare Wohnung und investierst die zweihunderttausend Euro in einen breit gestreuten ETF.

00:04:59: Wenn die Börse langfristig sieben Prozent pro Jahr abwirft und die Immobilie drei Prozent pro Ja an Wert gewinnt kann das Aktienportfolio nach dreißig Jahren deutlich größer sein als der Immobilienwert.

00:05:13: Natürlich ist das eine vereinfachte Rechnung, die viele Faktoren außer Acht lässt Aber sie zeigt, dass Mieten plus investieren eine legitime und oft unterschätzte Alternative ist.

00:05:26: Das ist ein wirklich interessanter Gedanke!

00:05:29: Es ist also nicht so einfach wie viele denken.

00:05:34: Welche Faktoren sind denn entscheidend um die richtige Entscheidung für sich zu treffen?

00:05:39: Es gibt mehrere Schlüsselfaktoren.

00:05:41: Erstens der Kaufpreis – Mietefaktor auch vervielfältiger genannt.

00:05:47: Dieser Faktor gibt an, wie viele Jahresmieten du für eine vergleichbare Immobilie zahlen müsstest.

00:05:54: Man berechnet ihn, indem man den Kaufpreis durch die Jahreskaltmiete teilt.

00:05:59: Ein Faktор von zwanzig bedeutet, du zahlst zwanzich Jahresmieten.

00:06:04: Historisch galt ein FaktOR unter zwanzIG als günstig.

00:06:08: In deutschen Großstädten liegen die Faktoren heute oft bei dreißig, vierzig oder sogar fünfzig.

00:06:15: Das bedeutet, dass kaufen in diesen Städten im Vergleich zum Mieten sehr teuer ist und die rendite Erwartung entsprechend niedrig ist.

00:06:32: In vielen Fällen ja – zumindest aus rein finanzieller Sicht!

00:06:36: Auf dem Land oder in strukturschwächeren Regionen wo die Faktoren niedriger sind kann kaufen finanziell attraktiver sein, aber es gibt noch weitere wichtige Faktoren.

00:06:49: Zweitens der Zeithorizont.

00:06:51: Immobilien sind illiquide Investments mit hohen Transaktionskosten.

00:06:57: Allein die Kaufnebenkosten – also Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Maklergebühren können zehn bis fünfzehn Prozent des Kaufpreises ausmachen.

00:07:08: Diese Kosten musst du erst durch Wertsteigerung und Tilgung wieder reinholen.

00:07:13: Wenn du planst, nach fünf Jahren wieder zu verkaufen ist das sehr schwierig!

00:07:18: Als Faustregel gilt – kaufen lohnt sich erst ab einem Zeithorizont von mindestens zehn bis fünfzehn Jahren.

00:07:26: Und was ist mit dem persönlichen Lebensstil?

00:07:28: Ich denke, dass spielt auch eine große Rolle?

00:07:31: Absolut Das is der dritte und vielleicht wichtigste Faktor.

00:07:36: Bist Du sesshaft oder mobil?

00:07:38: Hast du eine Familie, die Stabilität braucht?

00:07:41: Oder bist Du Single und schätzt die Freiheit.

00:07:43: Wie sicher ist dein Job!

00:07:45: Wie stabil ist deine

00:07:46: Beziehung?!

00:07:47: All diese Fragen haben einen enormen Einfluss auf die Entscheidung.

00:07:51: Ein Eigenheim ist ein Anker.

00:07:54: Das kann wunderbar sein wenn man das möchte Aber es kann auch zur Falle werden Wenn sich das Leben anders entwickelt als geplant.

00:08:02: Ich kenne Menschen, die eine Immobilie gekauft haben und dann für einen Traumjob in eine andere Stadt hätten ziehen können.

00:08:10: Es aber nicht konnten, weil sie an ihr Haus gebunden

00:08:12: waren.".

00:08:13: Das ist ein wirklich wichtiger Punkt!

00:08:16: Die Entscheidung hat also eine finanzielle und eine persönliche Dimension die man nicht trennen kann.

00:08:24: Was würdest du denn jemandem raten der gerade vor dieser Entscheidung steht?

00:08:28: Ich würde raten die Entscheidung sehr nüchtern und ohne emotionale Vorurteile anzugehen.

00:08:35: Rechne den Kaufpreismiete-Faktor für deine Wunschimmobilie aus.

00:08:39: Überlege, wie lange du wirklich dort leben möchtest.

00:08:42: Berechne die tatsächlichen monatlichen Gesamtkosten des Kaufens inklusive Zinsen, Tilgung in Standhaltung und Nebenkosten – und vergleiche sie mit der Miete!

00:08:54: Und frage dich ehrlich was Du mit dem Eigenkapital alternativ tun würdest?

00:09:01: Wenn Du weißt Dass du das Geld sonst auf dem Girokonto liegen lässt, ist die Immobilie als Sparform vielleicht doch sinnvoll.

00:09:10: Wenn du aber ein disziplinierter Investor bist der das Geld in ETFs anlegen würde sieht die Rechnung oft anders aus.

00:09:18: Das ist ein sehr pragmatischer und ehrlicher Rat.

00:09:22: keine pauschale Antwort sondern eine individuelle Analyse.

00:09:28: Vielen Dank Mike für diese ausgewogene Betrachtung.

00:09:32: Ich glaube, nach dieser Folge haben viele von euch eine klarere Vorstellung davon welche Fragen sie sich stellen müssen.

00:09:40: Genau das war das Ziel!

00:09:42: Es gibt keine falsche Entscheidung wenn Sie auf einer soliden Analyse basiert.

00:09:47: kaufen und mieten können beide richtig sein je nach Situation- und Lebensphase.

00:09:53: Das wichtigste ist die Entscheidung bewusst zu treffen und nicht blind einem gesellschaftlichen Dogma zu folgen.

00:10:00: Wunderbar Damit sind wir am Ende unserer heutigen Folge.

00:10:06: In der nächsten Folge tauchen wir tiefer in die Welt der Immobilienfinanzierung ein und schauen uns an, wie man den besten Kredit bekommt.

00:10:18: Bis dahin bleibt neugierig und finanziell klug!

00:10:24: Tschüss bei Finanzpost.de.

00:10:29: Die Inhalte dieses Podcasts dienen ausschließlich der allgemeinen Information und stellen keine Anlageberatung oder sonstige Empfehlung dar.