16 Immobilien als Geldanlage - Betongold oder überbewerteter Traum

00:00:00: Hallo und herzlich willkommen bei Finanzpost.de, der Finanz- und Vorsorge-Podcast.

00:00:06: Ich bin Lia.

00:00:08: Letzte Woche hat mir meine Mutter zum dritten Mal gesagt, Lia, du wirfst dein Geld zum Fenster raus mit der Miete.

00:00:16: Kauf dir endlich eine Wohnung.

00:00:19: Kennst du das auch?

00:00:21: Jeder scheint eine Meinung zu haben, ob man kaufen oder mieten sollte.

00:00:27: Aber ist eine Immobilie wirklich die beste Geldanlage?

00:00:31: Oder ist das ein Mythos, den uns die Generation unserer Eltern eingeredet hat?

00:00:37: Heute wollen wir das ein für alle mal klären.

00:00:40: Und natürlich habe ich meinen Finanzexperten Mike Marx dabei, der mir hoffentlich endlich eine klare Antwort gibt.

00:00:48: Mike, meine Mutter macht mich verrückt mit diesem Thema.

00:00:52: Was sagst du dazu?

00:00:54: Haha!

00:00:55: Lia, deine Mutter meint es gut, aber sie hat nur teilweise recht.

00:01:00: Immobilien können eine gute Geldanlage sein, aber sie sind nicht automatisch die beste Wahl für jeden.

00:01:06: Heute werden wir die Vor- und Nachteile von Immobilien als Geldanlage durchleuchten und schauen, wann kaufen sinnvoll ist und wann Mieten die bessere Option ist.

00:01:17: Perfekt, ich bin gespannt.

00:01:19: Mike, fangen wir mit der Grundfrage an.

00:01:23: Warum denken so viele Menschen, dass Immobilien die beste Geldanlage sind?

00:01:28: Es gibt mehrere Gründe.

00:01:30: Erstens.

00:01:31: Immobilien sind greifbar.

00:01:34: Du kannst sie sehen, anfassen, darin wohnen.

00:01:37: Das gibt vielen Menschen ein Gefühl von Sicherheit.

00:01:40: Aktien sind abstrakt, Immobilien sind real.

00:01:45: Zweitens.

00:01:46: Immobilien haben in Deutschland über Jahrzehnte an Wert gewonnen, besonders in Großstädten.

00:01:52: Wer vor zwanzig oder dreißig Jahren eine Wohnung in München oder Hamburg gekauft hat, hat ein Vermögen gemacht.

00:01:59: Drittens.

00:02:00: Die kulturelle Prägung.

00:02:02: In Deutschland gilt die eigene Immobilie als Zeichen von Erfolg und Sicherheit.

00:02:07: Und viertens.

00:02:08: Der Hebel.

00:02:10: Du kannst eine Immobilie mit einem Kredit kaufen und nur zwanzig oder dreißig Prozent Eigenkapital einbringen.

00:02:17: Wenn die Immobilie im Wert steigt, steigt dein Eigenkapital überproportional.

00:02:22: Greifbar.

00:02:24: Wertsteigerung.

00:02:25: Kulturelle Prägung.

00:02:27: Hebel.

00:02:28: Das sind starke Argumente.

00:02:31: Aber du hast gesagt, Immobilien sind nicht automatisch die beste Wahl.

00:02:37: Was sind die Nachteile?

00:02:39: Es gibt viele Nachteile, die oft übersehen werden.

00:02:43: Erstens hohe Einstiegskosten.

00:02:46: Du brauchst mindestens zwanzig bis dreißig Prozent Eigenkapital plus Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar, Makler.

00:02:55: Das sind oft zehn bis fünfzehn Prozent zusätzlich.

00:02:58: Für eine Wohnung für dreißig null tausend Euro brauchst du also neunzigtausend bis einhundert fünfund dreißig tausend Euro.

00:03:08: Das ist viel Geld.

00:03:10: Zweitens laufende Kosten.

00:03:12: In Standhaltung, Reparaturen, Grundsteuer, Versicherungen.

00:03:16: Diese Kosten werden oft unterschätzt.

00:03:19: Als Faustregel gilt Eins bis zwei Prozent des Immobilienwärts pro Jahr für Instandhaltung.

00:03:26: Drittens, Klumpenrisiko.

00:03:29: Dein gesamtes Vermögen steckt in einer einzigen Immobilie.

00:03:33: Wenn der Wert fällt oder die Gegend unattraktiv wird, verlierst du viel.

00:03:38: Viertens, Illiquidität.

00:03:40: Du kannst eine Immobilie nicht schnell verkaufen.

00:03:43: Es dauert Monate, manchmal Jahre.

00:03:46: Und fünftens, Aufwand.

00:03:49: Immobilien erfordern Zeit und Nerven.

00:03:51: Mietersuchen, Reparaturen organisieren, Konflikte lösen.

00:03:56: Wow, das sind viele Nachteile, die ich so nicht bedacht habe.

00:04:01: Hohe Kosten, Klumpenrisiko, Illiquität, Aufwand.

00:04:07: Mike, lass uns über die Rendite sprechen.

00:04:11: Wie viel kann ich mit einer Immobilie verdienen?

00:04:14: Das hängt stark davon ab.

00:04:16: Wo und wann du kaufst?

00:04:18: In den letzten zwanzig Jahren sind die Immobilienpreise in deutschen Großstädten stark gestiegen.

00:04:24: Oft fünf bis zehn Prozent pro Jahr.

00:04:26: Aber das ist nicht garantiert.

00:04:29: In manchen Regionen, besonders in ländlichen Gebieten oder strukturschwachen Städten, sind die Preise stagniert oder sogar gefallen.

00:04:38: Die Mietrendite, also die jährliche Miete geteilt durch den Kaufpreis, liegt in Deutschland oft zwischen drei und fünf Prozent.

00:04:46: Wenn du eine Wohnung für drei hunderttausend Euro kaufst und ein tausend Euro Miete pro Monat bekommst, sind das zwölftausend Euro pro Jahr, also vier Prozent Mietrendite.

00:04:58: Aber davon musst du noch Kosten abziehen.

00:05:01: In Standhaltung, Verwaltung, Leerstand.

00:05:05: Die Netto-Rendite liegt oft bei zwei bis drei Prozent.

00:05:08: Das ist nicht besonders hoch.

00:05:10: Zwei bis drei Prozent Netto-Rendite.

00:05:13: Das ist weniger als ich dachte.

00:05:16: Mike,

00:05:17: wie vergleicht sich das mit Aktien?

00:05:19: Aktien haben langfristig eine durchschnittliche Rendite von sieben bis acht Prozent pro Jahr erzielt, ohne dass du einen Kredit aufnehmen oder dich um Mieter kümmern musst.

00:05:30: Wenn du die gleichen Neunzigtausend Euro, die du als Eigenkapital für eine Immobilie brauchst, in einen ETF investierst und dreißig jahrelang monatlich fünfhundert Euro dazulegst, hast du bei sieben Prozent Rendite am Ende etwa sieben Nulltausend Euro.

00:05:50: Mit einer Immobilie hast du vielleicht eine abbezahlte Wohnung im Wert von fünfhunderttausend Euro, Aber du hast auch dreißig Jahre lang Zinsen in Standhaltung und Aufwand gehabt.

00:06:03: Die Rechnung ist komplex, aber oft schneiden Aktien besser ab.

00:06:14: Das ist ein deutlicher Unterschied.

00:06:24: Das ist eine der wichtigsten Finanzentscheidungen im Leben.

00:06:28: Es gibt keine pauschale Antwort, aber es gibt Faktoren, die du berücksichtigen solltest.

00:06:34: Erstens, wie lange bleibst du?

00:06:37: Wenn du nur drei oder fünf Jahre an einem Ort bleibst, lohnt sich kaufen nicht, weil die Nebenkosten zu hoch sind.

00:06:44: Wenn du zehn, fünfzehn, zwanzig Jahre bleibst, kann es sich lohnen.

00:06:49: Zweitens, wie ist das Preis-Miete-Verhältnis?

00:06:53: Teile den Kaufpreis durch die Jahresmiete.

00:06:55: Wenn das Ergebnis über fünfundzwanzig oder dreißig liegt, ist kaufen teuer.

00:07:02: Wenn es unter zwanzig liegt, kann kaufen attraktiv sein.

00:07:06: Drittens, wie hoch sind die Zinsen?

00:07:09: Bei niedrigen Zinsen ist kaufen attraktiver.

00:07:12: Bei hohen Zinsen ist Mieten oft besser.

00:07:15: Und viertens, was sind deine Prioritäten?

00:07:19: Wenn du Flexibilität willst, ist Mieten besser.

00:07:22: Wenn du Sicherheit und Unabhängigkeit willst, ist kaufen besser.

00:07:26: Aufenthaltsdauer, Preismieteverhältnis, Zinsen, Prioritäten.

00:07:32: Das sind gute Kriterien.

00:07:35: Mike, kannst du ein Rechenbeispiel geben?

00:07:38: Sehr gerne.

00:07:39: Stell dir vor, du kannst eine Wohnung für dreihunderttausend Euro kaufen oder für ein tausend Euro pro Monat mieten.

00:07:48: Das Preis-Miete-Verhältnis ist dreihunderttausend geteilt durch zwölftausend, also fünfundzwanzig.

00:07:55: Das ist grenzwertig.

00:07:57: Du hast neunzigtausend Euro Eigenkapital und nimmst einen Kredit über zweihundertzehntausend Euro auf mit drei Prozent Zinsen und zwei Prozent Tilgung.

00:08:10: Deine monatliche Rate ist etwa eighthundertfünfundsiebzig Euro.

00:08:15: Dazu kommen Nebenkosten von vielleicht zwei Null Euro pro Monat für Instandhaltung, Grundsteuer, Versicherung.

00:08:23: Insgesamt zahlst du eintausend sieben Tü-five Euro pro Monat.

00:08:28: Als Mieter zahlst du eintausend Euro.

00:08:32: Der Unterschied ist klein, aber als Käufer hast du neunzigtausend Euro Eigenkapital gebunden.

00:08:40: Wenn du diese neunzigtausend Euro in einen ETF investierst und sieben Prozent Rendite erzielst, hast du nach drei Null Jahren etwa sieben Nulle tausend Euro.

00:08:52: Als Käufer hast du nach drei Null Jahren eine abbezahlte Wohnung im Wert von vielleicht fünfhunderttausend Euro.

00:09:01: In diesem Beispiel ist Mieten und Investieren besser.

00:09:05: Wow, das ist ein klares Ergebnis.

00:09:08: Mieten und investieren kann besser sein als kaufen.

00:09:12: Aber Mike, was ist mit dem Argument, dass Mieten rausgeworfenes Geld ist?

00:09:17: Das ist ein Mythos.

00:09:19: Miete ist nicht rausgeworfenes Geld, sondern Bezahlung für eine Dienstleistung.

00:09:24: Wohnraum.

00:09:25: Genauso wie du für Essen, Kleidung oder Netflix bezahlst.

00:09:29: Als Käufer zahlst du auch Geld, das du nicht zurückbekommst.

00:09:33: Zinsen, in Standhaltung, Nebenkosten.

00:09:36: Diese Kosten sind genauso rausgeworfen wie Miete.

00:09:41: Der Unterschied ist, dass du als Käufer zusätzlich Eigenkapital aufbaust.

00:09:46: Aber das tust du als Mieter auch, wenn du die Differenz in ETFs investierst.

00:09:52: Das ist ein wichtiger Punkt.

00:09:54: Miete ist nicht rausgeworfen und Käufer haben auch Kosten, die nicht zurückkommen.

00:10:00: Mike, wann macht kaufen dann Sinn?

00:10:03: Kaufen macht Sinn, wenn mehrere Faktoren zusammenkommen.

00:10:07: Erstens.

00:10:08: Du bleibst langfristig.

00:10:10: Mindestens zehn bis fünfzehn Jahre.

00:10:12: Zweitens.

00:10:14: Das Preismieteverhältnis ist attraktiv unter zwanzig oder fünfundzwanzig.

00:10:19: Drittens.

00:10:20: Die Zinsen sind niedrig.

00:10:22: Viertens.

00:10:24: Du hast ausreichend Eigenkapital.

00:10:26: Mindestens zwanzig bis dreißig Prozent.

00:10:29: Fünftens.

00:10:30: Du kannst die laufenden Kosten tragen.

00:10:33: Und sechstens.

00:10:34: Du willst die Sicherheit und Unabhängigkeit, die eine eigene Immobilie bietet.

00:10:39: Wenn all diese Faktoren zutreffen, kann kaufen eine gute Entscheidung sein.

00:10:44: Aber es ist keine Pflicht und nicht automatisch die beste Geldanlage.

00:10:48: Verstehe, kaufen ist eine Lifestyle-Entscheidung.

00:10:53: Nicht automatisch die beste Geldanlage.

00:10:56: Mike, was ist mit Immobilien als Kapitalanlage, also zum Vermieten?

00:11:02: Immobilien als Kapitalanlage können funktionieren, aber sie sind anspruchsvoll.

00:11:08: Du brauchst viel Eigenkapital, du musst die richtige Immobilie in der richtigen Lage finden, du musst dich um Mieter und in Standhaltung kümmern und du trägst das Klumpenrisiko.

00:11:20: Die Rendite ist oft niedriger als bei Aktien und der Aufwand ist viel höher.

00:11:25: Für die meisten Menschen sind ETFs die bessere Wahl.

00:11:30: Immobilien als Kapitalanlage machen Sinn, wenn du Erfahrung hast.

00:11:36: Zeit investieren willst und Freude daran hast.

00:11:40: Aber sie sind kein Muss.

00:11:42: Immobilien als Kapitalanlage sind anspruchsvoll.

00:11:45: Und nicht für jeden.

00:11:47: Mike, was ist mit Rates?

00:11:51: Sind die eine Alternative?

00:11:53: Absolut, Rates!

00:11:55: Real Estate Investment Trusts sind Börsen gehandelte Immobilienfonds.

00:12:00: Du investierst in ein Portfolio von Immobilien, ohne selbst Eigentümer zu sein.

00:12:06: Rates zahlen hohe Dividenden auf drei bis fünf Prozent, weil sie gesetzlich verpflichtet sind, den Großteil ihrer Gewinne auszuschütten.

00:12:17: Du hast keine Instandhaltungskosten, keinen Aufwand und du kannst jederzeit verkaufen.

00:12:24: Rates sind eine gute Möglichkeit, Immobilien ins Portfolio zu mischen, ohne die Nachteile direkter Immobilieninvestition.

00:12:33: Es gibt auch Immobilien ETFs, die in viele Rates investieren.

00:12:37: Rates klingen nach einer einfachen Alternative.

00:12:41: Mike, vielen Dank für diese klare und ehrliche Einschätzung zu Immobilien.

00:12:48: Ich werde meiner Mutter sagen, dass Mieten nicht rausgeworfenes Geld ist.

00:12:54: und dass ich mit ETFs besser fahre.

00:12:56: Haha, viel Erfolg bei dem Gespräch, Lia.

00:13:01: Aber denkt dran, es geht nicht nur um Rendite, sondern auch um Lebensqualität.

00:13:07: Wenn deine Mutter glücklich ist, weil sie in ihrer eigenen Wohnung lebt, ist das auch etwas wert.

00:13:13: Das stimmt.

00:13:15: Und liebe Zuhörerinnen und Zuhörer, überlegt euch gut, ob kaufen oder mieten.

00:13:22: für euch die richtige Entscheidung ist.

00:13:25: Es ist keine Schande zu mieten und es ist keine Pflicht zu kaufen.

00:13:31: Mach die Rechnung, berücksichtigt eure Prioritäten und entscheidet dann.

00:13:39: In unserer nächsten Folge sprechen wir über Rates im Detail, wie sie funktionieren und wie du in Immobilien investieren kannst, ohne selbst vermieter zu werden.

00:13:52: Seid also unbedingt wieder dabei.

00:13:54: Die in diesem Podcast enthaltenen Informationen dienen nur zu allgemeinen Informationszwecken und stellen keine Finanzberatung dar.

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